Compraventa inmobiliaria. Modelo de dos etapas: arras y compraventa.

Uno de los modelos de actos de compraventa inmobiliaria es el modelo de dos etapas: la firma previa de arras y la posterior compraventa. En este caso, se producen dos negocios jurídicos entre comprador y vendedor: arras penitenciales y compraventa de inmueble.

Arras penitenciales
El primer negocio jurídico celebrado entre el comprador y el vendedor corresponde a un contrato de arras penitenciales. El importe de las arras penitenciales entregadas por el comprador al vendedor habitualmente se establece en la cuantía del 10% del precio acordado para la compraventa del inmueble.

En el momento de firma del contrato de arras penitenciales se producen los siguientes hechos:

a) La parte compradora entrega el importe correspondiente a las arras penitenciales. Lo más habitual es que dicho pago lo realice directamente el comprador al vendedor sin la intermediación de la agencia o consultora inmobiliaria. En el caso de que la parte compradora lo solicite de forma expresa, la agencia o consultora inmobiliaria procederá al cobro de las arras para su posterior entrega a la parte vendedora. El Director de Zona informará a Finanzas en el momento en que esto suceda.

b) El Asesor Comercial entrega a la parte vendedora la factura correspondiente a la primera mitad de los honorarios correspondientes a la operación de compraventa. Previamente, el Asesor Comercial habrá remitido la hoja de Solicitud de emisión de factura de honorarios al Área de Finanzas para que ésta emita la pertinente factura.

c) La parte vendedora firma un reconocimiento de deuda por los honorarios devengados a favor de una agencia inmobiliaria y se compromete al pago de la misma en un plazo comprendido entre una semana y diez días.

d) En el caso de que el total del importe de la factura de honorarios emitida al vendedor tenga que ser compensado con el importe de las arras penitenciales percibidas directamente por la consultora inmobiliaria, el Asesor Comercial informará de dicha compensación al Área de Finanzas en el mismo momento en que se acuerde la misma con el cliente.

Tras la firma del contrato de arras penitenciales pueden darse tres situaciones:

a) El comprador decide no seguir adelante con la operación. En este caso, la agencia o consultora inmobiliaria no emite ninguna factura adicional por honorarios. El importe de las arras penitenciales queda en manos de la parte vendedora.

b) El vendedor decide no vender. El vendedor debe reintegrar a la parte compradora un importe igual al doble de las arras constituidas. Una agencia de intermediacion inmobiliaria emite al vendedor una factura por la segunda mitad de los honorarios correspondientes a la operación de compraventa. La parte vendedora firma un reconocimiento de deuda correspondiente a la factura de la segunda parte de los honorarios.

c) Se firma el contrato de compraventa.