Modelo de tres etapas PAC: paga y señal, arras y compraventa

En el modelo de compra venta inmobiliaria en tres etapas, también conocido como PAC -paga y señal, arras y compraventa- la operativa sigue tres pasos sucesivos. Veamos y repasemos cuál es el proceso en el funcionamiento de uno de los sistemas más comunes y con el que suelen hacerse más operaciones.

La paga y señal (también denominada mini-arras o reserva) supone un acuerdo entre comprador y vendedor respecto al precio de la compraventa y es una entrega a cuenta del precio total de la operación. Tiene la consideración de penitencial; es decir, supone un compromiso firme para comprador y vendedor.

La práctica más habitual es que la paga y señal se cifre en la cuantía de 10.000 euros. El acto de constitución de paga y señal supone:

a) El comprador entrega al vendedor el importe íntegro de la paga y señal. Sólo a requerimiento explícito de la parte compradora, la agencia o consultora inmobiliaria actuará como intermediario entre comprador y vendedor en el cobro y pago del importe de la paga y señal. En caso de intermediación por parte de la agencia o consultora inmobiliaria, el Asesor Comercial deberá comunicar este acuerdo al Área de Finanzas en el momento de su formalización.

b) La paga y señal no devenga ningún honorario a favor de la agencia o consultora inmobiliaria.

El plazo habitual que transcurre entre la entrega de la paga y señal y la firma de las arras es de una o dos semanas. Finalizado dicho plazo pueden suceder tres casos:

a) El comprador decide no seguir adelante con la operación. En este caso, la agencia o consultora inmobiliaria emite una factura de honorarios al vendedor por importe de la mitad de la paga y señal entregada (habitualmente, 5.000 euros con Iva incluido). El resto del importe de la paga y señal queda en manos de la parte vendedora.

b) El vendedor decide no vender. El vendedor debe reintegrar a la parte compradora un importe igual al doble de la paga y señal recibida. En cuanto a la comisión de de la inmobiliaria en este supuesto queda a criterio del Director Comercial de la zona). La parte vendedora firma un reconocimiento de deuda correspondiente a dicha factura si se emitiera.

c) Se firma el contrato de arras penitenciales.

Arras penitenciales
Una vez firmadas las arras penitenciales, el proceso sigue el circuito expuesto en el modelo de dos etapas. En el momento de firma del contrato de arras penitenciales se producen los siguientes hechos:

a) La parte compradora entrega el importe correspondiente a las arras penitenciales menos el importe de la paga y señal. Lo más habitual es que dicho pago lo realice directamente el comprador al vendedor sin la intermediación de la agencia o consultora inmobiliaria. Sólo en el caso de que la parte compradora lo solicite de forma expresa, la agencia o consultora inmobiliaria procederá al cobro de las arras para su posterior entrega a la parte vendedora

b) El Asesor Comercial entrega a la parte vendedora la factura correspondiente a la primera mitad de los honorarios correspondientes a la operación de compraventa. Previamente, el Asesor habrá remitido la hoja de Solicitud de emisión de factura de honorarios al Área de Finanzas para que ésta emita la pertinente factura.

c) La parte vendedora firma un reconocimiento de deuda por los honorarios devengados a favor de una agencia inmobiliaria y se compromete al pago de la misma en un plazo comprendido entre una semana y diez días.

d) En el caso de que el total del importe de la factura de honorarios emitida al vendedor tenga que ser compensado con el importe de las arras penitenciales percibidas directamente por la consultora inmobiliaria, el Asesor Comercial informará de dicha compensación al Área de Finanzas en el mismo momento en que se acuerde la misma.